What changed, Loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil.

+ ## Chapitre I*bis * — De la colocation
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+ ### Art. 2bis.
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+ La colocation désigne la location d’un même logement par plusieurs locataires, appelés colocataires, qui optent, avec l’accord exprès du bailleur, pour l’application des règles spécifiques de la colocation en signant au plus tard à la date de signature du contrat de bail un pacte de colocation tel q…
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+ La location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un partenariat tel que prévu par la loi modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats n’est pas à considérer comme une colocation.
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+ Les dispositions prévues par le présent chapitre sont d’ordre public.
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+ Une colocation peut également être conclue si le bailleur habite lui-même dans l’immeuble dont une partie est mise en location via un contrat de bail. Dans cette hypothèse, le bailleur occupant, qui n’est pas lui-même un colocataire, indique dans le contrat de bail le montant de sa part dans les fra…
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+ ### Art. 2ter.
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+ **(1)** Les colocataires établissent par écrit un pacte de colocation afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de cette forme de location.
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+ **(2)** Le pacte prévoit des dispositions réglant au minimum les points suivants :
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+ 1. la répartition du loyer entre colocataires lorsque celle-ci n’est pas prévue par le contrat de bail ;
+ 2. la répartition des charges communes entre colocataires ;
+ 3. l’inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire ;
+ 4. les modalités de conclusion des contrats d’approvisionnement et d’assurance relatifs au bien loué ;
+ 5. les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire, y compris la forme de notification du congé aux autres colocataires ;
+ 6. les conditions de constitution et de récupération de la garantie locative ;
+ 7. les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.
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+ Le pacte prévoit en outre l’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative.
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+ **(3)** En cas de départ anticipé d’un colocataire, une adaptation du pacte est signée par les autres colocataires.
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+ À l’arrivée d’un nouveau colocataire, celui-ci signe un avenant au pacte de colocation conjointement avec les autres colocataires.
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+ **(4)** Les obligations découlant du contrat de bail pour lequel ledit pacte ne prévoit pas leur répartition entre les différents colocataires sont à répartir à parts égales entre les différents colocataires.
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+ ### Art. 2quater.
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+ Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du contrat de bail.
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+ ### Art. 2quinquies.
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+ **(1)** Lorsque l’ensemble des colocataires mettent fin au bail en même temps, le congé est signé par chacun d’entre eux et notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai de résiliation est de trois mois.
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+ **(2)** Lorsqu’un colocataire souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail, il le notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires moyennant un préavis de trois mois. La notification au bailleur est faite par lettre recommandée avec avis de réception.
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+ Ce colocataire est tenu, avant l’expiration de son préavis, de chercher un colocataire remplaçant, selon les modalités définies dans le pacte de colocation visé à l’article 2*ter*. Les autres colocataires ou le bailleur peuvent également proposer un candidat remplaçant. À défaut d’avoir présenté un …
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+ **(3)** Lorsque l’ensemble des parties marquent leur accord sur un nouveau colocataire, elles signent conjointement avec ce dernier un avenant au contrat de bail initial.
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+ **(4)** Lorsqu’au moins la moitié des colocataires signataires du bail ont donné leur congé dans un intervalle de trois mois, le bailleur peut mettre fin au contrat de bail dans un délai d’un mois à partir de la notification du dernier congé d’un colocataire concerné, et ce moyennant un délai de rés…
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+ ### Art. 2sexies.
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+ Le colocataire sortant est délié pour le futur de ses obligations résultant du contrat de bail ou du pacte de colocation :
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+ 1. quinquies
+ 2. quinquies
+ 3. ou au plus tard à l’expiration d’un délai de trois mois après la date d’expiration du préavis.
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+ L’engagement de la personne qui s’est portée initialement caution pour le colocataire sortant s’éteint à la même date.
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+ Le montant de la somme des loyers perçus pour un logement de l’ensemble des colocataires conformément au chapitre I*bis* ne peut être supérieur au montant du loyer maximal déterminé conformément à l’alinéa 1er.
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+ Le montant de la somme des loyers payés par les locataires dans le cadre d’une location à baux multiples d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble comprenant deux ou plusieurs chambres ou logements loués individuellement à des locataires indépendants les uns des autres ne peut être supérieur à la lim…
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+ Dans le cas d’un logement meublé, le bailleur peut demander chaque mois, en plus du loyer proprement dit, un supplément de loyer pour le mobilier. Ce supplément de loyer, qui est indiqué séparément du loyer dans le contrat de bail, ne peut dépasser 1,5 pour cent du montant total des factures des meu…
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+ **(5)** Le loyer ou le supplément de loyer pour le mobilier de tout logement à usage d’habitation, fixés en vertu des dispositions qui précèdent du présent article, soit de l’accord des parties, soit par la commission des loyers, soit judiciairement, ne peuvent faire l’objet d’une adaptation que tou…
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+ Cette période de deux ans ne prend pas fin par suite d’un changement de bailleur. Elle prend fin de plein droit s’il y a changement de locataire sans préjudice des dispositions de l’article 13, alinéa 1er.
− **(5)** Le loyer de tout logement à usage d’habitation fixé en vertu des dispositions qui précèdent soit de l’accord des parties, soit par la commission des loyers, soit judiciairement, ne peut faire l’objet d’une adaptation que tous les deux ans.
+ La hausse du loyer ne peut pas dépasser 10 pour cent. Si, en cas d’une augmentation du loyer de plus de 10 pour cent, le locataire adresse une réclamation par lettre recommandée au bailleur, la part du loyer dépassant la hausse de 10 pour cent n’est pas due à partir du premier terme suivant la date …
− Cette période de deux ans ne prend pas fin par suite d’un changement de bailleur. En revanche, elle prend fin de plein droit s’il y a changement de locataire sans préjudice des dispositions de l’article 13, alinéa 1er.
+ Dans les cas où le bailleur offre un ou plusieurs services au locataire, le bailleur opère dans le contrat de bail une distinction entre le montant du loyer mensuel et le montant du coût mensuel de chaque autre service proposé au locataire.
− Le loyer des logements meublés, à l’exception de ceux visés par l’article 1er, paragraphe (3), ne peut en aucun cas dépasser le double du loyer fixé conformément à l’article 3. Il est tenu compte, dans la fixation du loyer, de la valeur du mobilier.
+ **(1)** La conclusion du bail ne peut être liée au paiement de sommes autres que le loyer. Sous peine de nullité, tout bail est établi par écrit, qui stipule au moins :
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+ 1. l’identité complète de toutes les parties contractantes ;
+ 2. la date de prise d’effet du bail ;
+ 3. la désignation de toutes les pièces et parties d’immeuble couvrant l’objet du bail, ainsi que l’adresse et la référence cadastrale de l’objet du bail ;
+ 4. le montant du loyer sans les charges ;
+ 5. le montant des acomptes sur les charges ou du forfait pour charges éventuelles ;
+ 6. le supplément de loyer pour le mobilier, en cas d’un logement meublé ;
+ 7. le montant de la garantie locative éventuellement stipulée ;
+ 8. l’indication que les parties contractantes ont la possibilité de saisir la commission des loyers conformément à l’article 8 en cas de litige sur la fixation du loyer.
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+ En cas d’intervention d’un agent immobilier ou d’un autre tiers dans la location d’un logement à usage d’habitation, les frais et honoraires de ces personnes sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
− **(1)** La conclusion du bail ne peut être liée au paiement de sommes autres que le loyer.
+ **(2)** Il est toutefois permis aux parties de convenir d’une garantie locative, qui ne pourra dépasser deux mois de loyer, pour garantir le paiement du loyer ou des autres obligations découlant du contrat de bail.
− **(2)** Il est toutefois permis aux parties de convenir d’une garantie locative, qui ne pourra dépasser trois mois de loyer, pour garantir le paiement du loyer ou des autres obligations découlant du contrat de bail.
+ **(2*bis*)** Lorsque à la fin du bail, l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, sauf usure et vétusté normale, et que le bailleur n’a pas de revendication en matière d’arriérés de loyer ou de dégâts locatifs, la moitié de la garantie locative est à restituer dans un délai…
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+ La régularisation définitive et la restitution du solde de la garantie locative, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant encore dues au bailleur, pour autant qu’elles sont dûment justifiées, sont effectuées au plus tard dans le mois qui suit soit la réception des décomptes relatifs aux c…
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+ Peu importe le type de logement mis en location, si l’état des lieux d’entrée n’est pas conforme à l’état des lieux de sortie, sauf usure ou vétusté normale, ou en cas d’une contestation du bailleur, ce dernier peut retenir de la garantie locative non seulement les sommes qui lui restent encore dues…
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+ À défaut de restitution dans les délais prévus et à partir d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception adressée par le locataire au bailleur ou à son mandataire, la partie du dépôt de garantie restant due au locataire est majorée d’une somme égale à 10 pour cent du loyer mens…
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+ En cas de transfert de propriété d’un immeuble loué en tout ou en partie, les garanties sont transférées de plein droit au nouveau propriétaire. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties au transfert de propriété.
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+ 2. dont le capital investi, fixé conformément à l’article 3, paragraphes (2), (3) et (4): - par m² de surface utile, calculée conformément aux dispositions prévues par la législation sur la publicité foncière en matière de copropriété, d’un logement faisant partie d’une copropriété est supérieur à 6…
− 2. - par m² de surface utile, calculée conformément aux dispositions prévues par la législation sur la publicité foncière en matière de copropriété, d’un logement faisant partie d’une copropriété est supérieur à 618 euros, valeur au nombre cent de l’indice des prix de la construction en 1970; ou
+ **(5)** La commission rend sa décision dans un délai de trois mois à partir de la transmission de la requête à la commission. Si la commission ne peut pas ou plus siéger au vu d’une vacance de poste d’un des assesseurs de la commission ou si aucune décision n’est rendue endéans ce délai, le requéran…
− **(5)** La commission est tenue de rendre sa décision dans un délai de trois mois à partir de la transmission de la requête à la commission. Si aucune décision n’est rendue endéans ce délai, le requérant pourra saisir directement le juge de paix.
+ **(2)** Tout contrat de bail visé par la présente loi, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à durée indéterminée à moins que:
− **(2)** Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que:
+ Le juge de paix est compétent, même si le titre est contesté, pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs, locataires ou colocataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles.
− Le juge de paix est compétent, même si le titre est contesté, pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles.
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+ ### Art. 33bis.
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+ **(1)** Les articles 2*bis* à 2*sexies* de la présente loi ne sont applicables qu’aux contrats de bail de colocation conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 23 juillet 2024 modifiant la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du C…
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+ **(2)** L’article 3, paragraphes 1er, alinéas 2 à 4, et 5, alinéa 3, de la présente loi n’est applicable qu’à partir de la prochaine adaptation du loyer pour les contrats de bail à usage d’habitation conclus avant l’entrée en vigueur de la loi précitée du 23 juillet 2024.
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+ Les articles 4, 5, paragraphe 1er, alinéa 1er, deuxième phrase, et alinéa 2, 12, paragraphe 1er, et 31, de la présente loi, ne sont applicables qu’aux contrats de bail à usage d’habitation conclus après l’entrée en vigueur de la loi précitée du 23 juillet 2024.
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+ Les articles 5, paragraphes 1er et 2, 12, paragraphe 1er, deuxième phrase, et 31 de la présente loi continuent à s’appliquer dans leur teneur ayant existé avant l’entrée en vigueur de la loi précitée du 23 juillet 2024 aux baux verbaux et aux contrats de bail à usage d’habitation conclus avant l’ent…